欢乐升级最新版本版本:62.關于市四屆人大二次會議第14號建議的答復



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臨建復〔2019〕62

臨滄市住房和城鄉建設局關于市四屆人大

二次會議第14號建議的答復

尊敬的俸靜、王明娟、李智、俸亞玲、羅佳杰、黃應菊、李鑫、張有力、王昆、曾澤會、楊麗萍、楊陽代表:

您們在市四屆人大二次會議上提出的《關于進一步完善臨滄城市小區物業管理工作的建議》已收悉。首先,感謝您們對住建工作的關心與支持,您們在建議中就我市物業管理方面存在的問題作了闡述,主要是四個方面:一是立法不完善,競爭機制不健全,立法籠統;二是物業服務質量不高;三是物業收費公示不規范等問題;四是房地產管理工作中“責、權、利”未統一的問題。這些問題,點中了我市物業管理中存在問題的要害,必須引起我們行業管理部門高度重視,并盡快破解的問題。同時,您們給我們何規范和加強物業管理提出4點建議,一是完善健全物管法規體系,建立競爭機制;二是加強培訓提高服務管理水平;三是建立物業服務收費報備和公示機制;四是建立物業服務行業的信譽評價機制。這些建議將對我們進一步規范物業管理工作起到積極的推動作用,我們將在今后的物業管理工作中加以貫徹落實。

一、我市物業管理的現狀

近年來,我市認真貫徹落實國家、省級的物業管理政策、法規,物業管理制度機制了逐步建立,小區物業管理水平不斷得到改善。

一是物業管理發展迅速。我市的物業服務行業始于2000年,隨著城市建設步伐的加快和住宅建設總量的持續增長,物業管理服務業得到了快速發展,管理規模和企業數量逐步增加。截止目前,全市2000年以后建成的各類住宅小區有201個,面積783萬平方米,物業管理覆蓋率達70%以上;共有物業服務企業73家,物業從業人員2380人,備案成立的業主委員會38個。

二是物業管理制度建設得到推進。近年來,我市認真貫徹落實國家、省級的物業管理政策、法規,針對臨滄市物業發展實際,先后制訂出臺了《臨滄市物業管理暫行辦法》、《臨滄市建設局關于進一步規范住宅專項維修資金交存管理的通知》,有效規范了物業服務行為,加強了全市商品房開發項目住宅專項維修的交存管理,促進了全市物業服務行業的健康發展。2012年又下發《臨滄市發展和改革委員會臨滄市住房和城鄉建設局關于貫徹云南省物業服務收費管理實施辦法的補充通知》,全市物業管理服務收費管理得到了進一步規范。

三是業主的自治意識不斷增強。加強對業主大會、業主委員會的指導,業主自治意識不斷提高。根據《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》要求,各級住建部門認真做好規范和指導業主大會及業主委員會的組建工作,明確業主、業主大會、業主委員會的權力和義務,將業主自治活動納入依法運行的軌道,促進業主自我管理、自我約束機制的形成,不斷提高業主委員會自我管理和自治能力。截止2018年底,全市累計成立備案的業主委員會38個,主城區一些住宅小區也在醞釀成立業主委員會,通過成立業主委員會自主選聘物業服務企業。

四是住宅專項維修資金收繳制度得到有效貫徹落實。截止2019年5月31日,全市繳存住宅專項維修資金項目共235個,住宅專項維修資金歸集總額20949.76萬元,維修資金增值額288.27萬元,已使用維修資金:470.08萬元,目前賬戶余額20767.95萬元。住宅專項維修資金制度的建立確保了房屋共用部位、共用設施設備的維修養護,保障了物業的正常使用。

二、我市物業管理存在的主要問題

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的日益繁榮,物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位越加突出,對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著重要的作用,但與城市發展和人民群眾對美好生活的向往相比,還存在一定的差距。

(一)政策法規不健全,體制機制不順暢。2007年出臺的《臨滄市物業管理暫行辦法》,已難以指導解決近年來物業服務行業發展中凸顯出來的矛盾和問題,無法適應當前物業管理的需要,特別是物業管理部門職責,企業職能,業主大會和業主委員會的關系、權利、義務與責任,物業費與維修基金的使用等政策規定急需修訂完善。同時,物業管理活動涉及到的開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間職責不清,關系不順;市、縣(區)、街道、社區之間缺乏有效的協調聯動機制,權責不匹配,信息不對稱,存在該管的不管,想管的管不了,互相推諉扯皮,物業管理“懸空”,業主意見大。

(二)物業服務企業的管理難。2017年初,國家取消物業服務企業資質核準后,企業經工商部門注冊即可從事物業服務行業,缺少對專業技術人員,物業管理業績、建立嚴格的服務質量、服務收費制度等的硬性要求,降低了行業準入門檻,客觀上造成目前物業服務企業運營不規范,從業人員整體素質較低,物業服務水平降低的局面。

(三)思想認識不統一,物業費收取難。全市沒有一個小區實現物業費100%交納,主城區范圍內新建住宅小區物業費交費比例相對較高,也只達到80%左右,其它老舊小區交納比例不足50%。我市最早實施物業管理的華旭小區,每平方只收取0.38元的物業費,且交納比例低。究其原因:一是物業服務企業思想認識不到位,多數以管理者自居,沒有真正意識到企業的服務職能,日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費”,服務質量不高,服務水平得不到業主的認可,而“建管不分”的體制,造成物業成為開發商的子公司,存在依附關系,無獨立法人資格,缺乏提高服務質量的動力,特別是物業服務企業擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施的用途,甚至變賣和出租,引起業主強烈不滿。二是部分業主只要服務,不履行義務,對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗;違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較為嚴重;改造后的老舊小區業主對有償服務充滿抵觸情緒,缺乏“花錢買服務”的意識,最終形成物業企業服務水平低、業主不滿意、不交費的惡性循環。

(四)業委會組建不到位,作用發揮難。全市僅有38個小區成立業主委員會,占比不足10%。臨滄主城區166個小區中也只有18個小區成立了業委會,僅占11%。業主普遍缺乏必要的物業管理知識,自治意識不強,大都抱著多一事不如少一事的心態,不愿參與物業管理,缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者,要么不愿進業委會,要么進了業委會也不愿擔當、不愿作為,加之主管部門指導不到位,導致業委會組建率低。

三、以法規建設為抓手,切實加強和規范全市物業管理工作

為全面提升全市物業管理工作水平,共同營造和諧文明的居住環境,促進物業管理行業持續健康發展。2019年,市住建將《臨滄市物業管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)的修訂完善作為市住建局年度法制建設工作的重要內容,明確責任領導和責任科室具體負責。目前,該《辦法》已經完成起草調研和征求意見階段,即將提交局黨組會研究后,報市政府。

《辦法》由總則、監督管理,前期物業管理,業主、業主大會與業主委員會、物業服務企業與物業服務,物業的使用與維護,法律責任和附則8個部分組成。在與上位法銜接的同時,重點針對上位法中未明細的方面以及我市物業管理中的難點熱點問題做了細致的規定。

一是明確物業管理的屬地管理、業主自治和專業服務相結合的基本原則,確立市、縣(區)、鄉鎮(街道辦事處)、社區四級物業管理的機制,建立行業監管部門、鄉鎮(街道辦事處)、業主和業委會、物業服務企業共同參與的物業管理模式。明確各級政府、各部門在物業管理工作中的分工職責,理順部門職責,建立各部門協同配合的物業管理聯席會議制度,從制度上規范和完善了全市的物業管理。

二是構建以信用為核心的物業服務市場監管體制,著重對企業合同履行、運行規范、業主滿意、社會影響、遵紀守法等方面進行綜合信用評價,結果向社會公示,作為政府采購、選聘企業、評優表彰等的依據之一,督促物業服務企業提高服務和管理水平,強化物業行業的市場化競爭機制,從而促進全市的物業管理服務規范健康發展。

三是強化物業服務企業經營管理?!棟旆ā反憂捌諼鏌檔揭抵魑背閃⒑蟮奈鏌倒芾?,明確物業服務企業的職責、義務,規范物業服務企業的經營,規范物業服務企業的收費標準制定和公開機制,確保物業收費公開、透明。定期對物業服務企業的從業人員進行專業技能和相關法律法規的培訓,提高從業人員素質,努力造就懂管理、善經營、精業務、守道德的物業管理隊伍,提升物業服務和管理水平。

四是明確法律責任,加大懲罰力度?!棟旆ā返諂噠旅魅妨?3種類型的行為在物業管理中屬于禁止行為,明確處罰措施。通過明確法律責任,進一步規范物業管理活動,做到有法可依,違法必究。

五是規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益?!棟旆ā返謁惱旅魅妨艘抵韉娜ɡ邐?,如業主享受物業服務的同時應當按時繳納物業管理費用。業主委員會和業主大會的職責和運行規則,通過明確業主大會的籌備、組織、召開和業主委員會委員的職責分工和議事規則等,提高業主大會的組建率和業委會運作規范率,充分發揮業委會的作用,逐步健全業主自我管理、自我約束的管理機制。

該《辦法》出臺后,將大大規范我市的物業管理行為,提升物業管理水平,多年來物業管理中存在的問題將會得到有效解決。感謝您們對住房和城鄉建設工作的關心與支持。

附件:代表建議、批評和意見辦理情況反饋表

(聯系人: 陳昌鶴,聯系電話:2157406)

                          臨滄市住房和城鄉建設局

                          2019年731

抄送:市人大常委會選舉聯絡工委、財經委員會,市政府督查室。

臨滄市住房和城鄉建設局                    2019年731日印

附件

代表建議、批評和意見辦理情況反饋表

代表姓名

聯系電話

建議編號

收到日期

建議名稱

承辦單位名稱

對辦理建議、批評和意見結果的情況反饋

滿意

基本滿意

不滿意

建議和要求

備注

此表一式四份,請代表收到建議答復后1個月內,分別將此表郵寄至市人大常委會選舉聯絡工委、財經委員會,市政府督查室,市住建局。

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